La cancelación masiva de pólizas podría poner en default miles de hipotecas
por Ricardo Faerman
Un balde de agua fría cayo sobre el mercado inmobiliario de la Florida este viernes, sucede que Demotech (una empresa dedicada a calificar la estabilidad financiera de las aseguradoras con sede en Ohio) aviso el martes que bajaría la nota de 17 empresas del sector el próximo 26 de Julio; una baja masiva de ratings de esta índole no tiene antecedentes en los Estados Unidos.
Antes que nada ¿Quién es Demotech y porque es tan influyente?, es importante mencionar que la calificadora más importante y líder entre los analistas del sector es A.M. Best pero esta rechaza dar una nota a las aseguradoras locales de la Florida dado que ninguna reúne las condiciones de solvencia financiera requerida por esta consultora.
A falta de A.M.Best entonces, buenas son las Demotech de este mundo, que, sin el prestigio de la líder, Standard&Poors o Moodys, evalúa la situación de compañías regionales y les pone una nota que sirve de guía a los prestamistas para determinar si los riesgos sobre los cuales mantienen un interés asegurable debido a un préstamo hipotecario están cubiertos o si el papel que reciben es dudoso.
Según el sistema de calificación de Demotech, una aseguradora puede merecer una A ( excepcional), una S ( por substancial) o una M (por moderado) y hete aquí que las 17 de marras verán su galardón rebajado a S o M; Y esto sucede cuando el Estado de la Florida ya esta hace dos meses dentro de la temporada de huracanes la que continuara hasta Noviembre 30 , lo que pone en el horizonte 4 meses de incertidumbre sin tomar en cuenta que al decir de una división de la National Weather Service, hay un 65% de posibilidades de que sea aun mas intensa que las anteriores con de 14 a 21 tormentas con nombre propio.
Y aquí viene el tsunami: La mayoría de los créditos hipotecarios sobre hogares son respaldados por dinero que a través de los Bancos entregan las organizaciones federales Fannie Mae and Freddie Mac, los que requieren a sus deudores mantener sus riesgos asegurados con aseguradoras calificadas al menos A.
Los deudores pueden asegurarse libremente en la empresa calificada A o más de su gusto y de no ser así, podrían estar en “default” respecto de sus obligaciones para con el prestamista. Y ante ese default, los prestamistas – ahora si – usarían el derecho contractual de imponer un asegurador a los acreedores, pero ¿a qué precio? el costo de una póliza de hogar en promedio en la Florida es de $4213 contra un promedio nacional de $1406.- y claramente es insuficiente.
El comisionado de seguros de la Florida David Altmaier esta en conocimiento de que Demotech ofreció a las aseguradoras las razones de la rebaja en su nota y desafío a Demotech a demostrar que sus decisiones son consistentes y no caprichosas.
“Consistentes y no-caprichosas” el Comisionado sabe que recibirá una respuesta solida de la calificadora lo que su vez desespera a los agentes del seguro del Estado, ya que han sido puestos al tanto por su Asociación de que podrían enfrentar demandas por “errores y omisiones” si los “deudores – asegurados” tuvieran perdidas a consecuencia de mal asesoramiento al momento de la recomendación de mercados de colocación
David Altmaier se enoja con la calificadora a la que acusa de extorsionar a los ciudadanos de la Florida y a sus representantes políticos. Mr. Altamier es un ex presidente de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros, es profesor de matemáticas y tiene un pasado como agente de seguros, así que sabe de lo que habla. ¿Puede Altamier garantizar la solvencia de las aseguradoras?, eso no se sabe, lo que sí se sabe es que si Fannie Mae y Freddie Mac no requirieran una calificación A el tema seria menos grave, aun cuando ya cuatro empresas se declararon insolventes desde febrero, una de ellas Southern Fidelity dejo 80 mil asegurados desorientados en la búsqueda de protección, y en Mayo Monarch National y Maison se reorganizaron anulando 68000 pólizas.
Mientras tanto, el jefe de Altamier, el Gobernador Ron de Santis ordeno que se traten en una sesión legislativa los temas que lucen como causantes de la crisis en el mercado asegurador. Las denuncias de siniestros que exigen el reemplazo del techo, una rebaja en los costos inherentes a litigar y la creación de un programa que agregue 2 mil millones de dólares en capacidad al mercado de reaseguros en coberturas específicas de huracán
El tema de los techos y los litigios es mas de lo que parece, un estudio denominado “El mercado de seguros de propiedades de la Florida en una espiral hacia el colapso” (realizado a pedido del comité de Bancos y Seguros del Senado) descubrió que sobre 15 mil millones de dólares en siniestros litigiosos desde el año 2015, solo el 8% fue a los bolsillos de los asegurados, 21% a los abogados defensores y 71% a los abogados de los actores (usualmente trabajando para los techistas).
Un dato contundente, en seguros sobre el hogar en el 2021 hubo 100.000 juicios, mas que todos los demás estados combinados (49) que llegaron a 25.000. Eso justifica que los reaseguradores le escapen a la Florida mas ligero que a una plaga y los que aceptan riesgos lo hacen a tasas que indudablemente son potencialmente inalcanzables para los propietarios.
Para decirlo de alguna manera, parece que los techo-contratistas han establecido una dólar-ducto que succiona fondos de los aseguradores – reaseguradores que a su vez se los cobran a sus asegurados a los que ellos les colocan los techos, vendiéndoles un beneficio falso, ya que en el precio futuro de la póliza se pierde cualquier ahorro inmediato en la reparación o sustitución del techo.
¿Cómo funciona el sistema de succión de fondos de asegurados – aseguradores a favor de los rechistas? Según se murmura, el contratista (techista) ofrece una “inspección sin cargo” y casi siempre encuentran algo que reclamar (aunque hay quien dice que no debiera ser así) y sugieren al asegurado firmar una denuncia de siniestro (¿o seria mejor escribir: “Le convencen” ¿no lo sé), la compañía inspecciona el riesgo y no encuentra daños y lo rechaza y a renglón seguido el contratista ( no el cliente) demanda a la aseguradora la que puede acordar extrajudicialmente o asumir el juicio, el que usualmente pierde, no por nada en el 2018 el 75% de todos los juicios de este tipo de todos los Estados Unidos, fueron en Florida (Florida Office of Insurance Regulation) y eso se ve reflejado en el exorbitante costo de los seguros que ahora amenaza con aumentar aún más.
En conclusión, si Fannie Mae y Freddie Max no aceptan aseguradoras de menor rango (lo que seguramente no harán) y Demotech se mantiene en sus trece, el mercado inmobiliario de la Florida sufrirá un sacudón importante. ¿podrá la política de la Florida tomar el toro por las astas y poner coto al aluvión de reclamos y juicios que insolventan a los aseguradores? Eso esta por verse, la cosa es que, si no puede o no quiere, los propietarios deben prepararse para ser el pato de la boda.
